VENDI UM IMOVEL: PRECISO DECLARAR IMPOSTO DE RENDA?

 

A venda de um bem, como um imóvel por exemplo, por valor superior ao de sua aquisição costuma gerar lucro para o seu proprietário. A contabilidade chama essa diferença positiva entre o valor da venda e o valor da aquisição de ganho de capital. 

É sobre esse tal ganho de capital que iremos tratar abaixo. 

O fato gerador do ganho de capital é a transferência de propriedade do bem por um valor superior ao seu custo de aquisição. A simples valorização do bem não é considerada como ganho de capital.

Em se tratando da venda de imóveis, objeto desse artigo como especificado no título, há que se atentar a alguns fatores que interferem diretamente na incidência da tributação, como veremos abaixo.

A MP 692/2015, posteriormente convertida na Lei 13.259/2016, alteraram as regras até então vigentes a respeito da tributação incidente sobre  o ganho de capital obtidos pelas pessoas físicas. Atualmente as alíquotas do Imposto de Renda incidentes sobre o ganho de capital variam conforme a faixas abaixo: 

• 15% para a parcela de ganhos que não exceder 5 milhões de reais;
• 17,5% para a parcela de ganhos que estiver entre 5 milhões e 10 milhões de reais;
• 20% para a parcela de ganhos que estiver entre 10 milhões e 30 milhões de reais;
• 22,5% para a parcela de ganhos que ultrapassar 30 milhões de reais.

Há algumas situações que a legislação isenta as pessoas físicas de sofrerem tributação em cima do ganho de capital. Uma dessas possibilidades é a venda de bens de pequeno valor, sendo R$ 20.000,00 o teto para alienação de ações e R$ 35.000,00 para os demais casos. 

No que se refere mais diretamente com os imóveis há duas possibilidades de isenção permitidas: venda do único imóvel, desde que o valor da venda não ultrapasse R$ 400.000,00 e que não tenha ocorrido nenhuma venda nos últimos 05 anos; e, a utilização do valor obtido com a venda do imóvel para a aquisição de outro, desde que o prazo entre as duas transações não ultrapasse os 180 dias. 

Feitas essas considerações vamos explicar como se calcula o ganho de capital obtido com a venda de um imóvel, conforme o exemplo a seguir: 

Custo de Aquisição: R$ 3000.000,00

Valor da Venda: R$ 550.000,00

Observando essas duas informações visualizamos que o valor da venda é superior ao teto de isenção, de R$ 400.000,00,  para a venda de imóvel único. Dessa forma, independente da motivação da venda, deverá ocorrer a tributação.  

O cálculo do Imposto de Renda devido irá ocorrer aplicando a alíquota de 15% sob R$ 250.000,00 (R$ 550.000,00 - R$ 300.000,00), resultando em um valor de R$ 37.500,00 a ser recolhido. Neste momento é bom recordar que há outra possibilidade de isenção, a compra de outro imóvel no prazo de 180 dias após a alienação do bem. 

Mas, independente de ter obtido alguma isenção com a venda do imóvel, o contribuinte é obrigado a informar em sua Declaração de Imposto de Renda o cálculo e o valor obtido com o ganho de capital oriundo da venda do imóvel. Para isto ele deverá utilizar programa disponibilizado pela  Receita Federal do Brasil. 

O cálculo do imposto devido, e seu posterior recolhimento aos cofres públicos, devem ser feitos na competência seguinte à ocorrência da venda, já utilizando o Programa Ganhos de Capital. Caso vá utilizar o valor da venda para a compra de outro imóvel há campo especifico no programa para inserir esta informação e se beneficiar da isenção permitida. No ano seguinte, ao elaborar sua Declaração de Imposto de Renda, se deve importar a declaração de Ganhos de Capital para o Programa Gerador da Declaração de Imposto de Renda de Pessoa Física. 

Caso o contribuinte tenha qualquer dúvida acerca do cálculo, ou elaboração e entrega da Declaração de Ganhos de Capital, se recomenda que o mesmo contrate os serviços de um Contador de sua confiança, para que este o assessore a fim de evitar riscos fiscais.