Seu Aluguel Está Regular? Veja o Que Vai Mudar em 2026

A Receita Federal está ampliando o cruzamento de dados imobiliários (Cadastro Imobiliário Brasileiro, bancos, cartórios e plataformas digitais). Com isso, a omissão de aluguéis será identificada com muito mais facilidade. Este artigo mostra, em linguagem clara, o que fazer para declarar corretamente, reduzir legalmente o IR quando possível e evitar problemas.

Resumo rápido: se você recebe aluguel, organize contratos, comprovantes e meios de recebimento rastreáveis. Declarar corretamente é a regra — há poucas situações legais em que não há o que declarar (uso gratuito, comodato formalizado etc.).

O que muda em 2026

O sistema nacional que integra informações de imóveis permitirá à Receita cruzar automaticamente: localização do imóvel, titularidade, depósitos e transferências, declarações do inquilino e dados de plataformas de temporada. Isso aumenta bastante a chance de identificação de renda omitida.

Como declarar (e quando há obrigação)

• Aluguel recebido por pessoa física deve ser informado no IRPF (com uso do Carnê-Leão quando aplicável).
• Aluguéis por plataformas (Airbnb, etc.) também são rendimentos tributáveis.
• Mesmo valores baixos ou pagamentos a familiares, se há entrada de recurso, devem ser declarados.

Medidas legais que podem reduzir a carga do IR

Não existe mágica: a redução legal da carga tributária se dá por organização, dedução de despesas permitidas e planejamento. As principais medidas:

1. Declarar pelo Carnê-Leão (quando o pagador é pessoa física)

O Carnê-Leão permite apurar mensalmente o imposto devido e evitar acúmulos e multas. É obrigatório quando o locatário é pessoa física e paga diretamente ao proprietário.

2. Abater despesas comprovadas

Despesas diretamente relacionadas ao imóvel podem reduzir a base de cálculo, desde que comprovadas:

• IPTU (se for responsabilidade do proprietário);
• Taxas de condomínio, quando o contrato indicar responsabilidade do proprietário;
• Honorários de administração imobiliária;
• Despesas com manutenção e reparos, quando comprovadas (notas fiscais);
• Seguro e taxas vinculadas ao imóvel.

3. Avaliar migração para pessoa jurídica

Para quem tem vários imóveis ou receita significativa, pode valer a pena receber via pessoa jurídica (holding patrimonial ou administradora). Vantagens e riscos devem ser avaliados por simulação.

Quando NÃO há obrigatoriedade de declarar

• Comodato (uso gratuito) formalizado por contrato e sem qualquer pagamento;
• Imóvel ocupado pelo próprio proprietário (residência própria);
• Uso gratuito entre familiares, sem repasse financeiro, preferencialmente formalizado por escrito;
• Usufruto gratuito registrado.

Importante: a Receita pode presumir rendimento quando há indícios de aluguel (depósitos regulares, declaração do inquilino, IPTU em nome do proprietário). A documentação é essencial.

Checklist rápido

• Formalize contrato de aluguel e guarde assinaturas;
• Receba por meios rastreáveis e guarde comprovantes;
• Registre receitas de plataformas digitais;
• Guarde notas fiscais de despesas dedutíveis (reparos, administração, seguros);
• Consulte um contador se tiver mais de 3 imóveis ou receita elevada.

Conclusão

A partir de 2026 a fiscalização ficará mais eficiente. Declarar corretamente e organizar a documentação é a forma mais segura de reduzir riscos e, quando possível, reduzir legalmente o imposto por meio de deduções e planejamento. Se tiver dúvida sobre o seu caso, procure um contador ou advogado tributarista.

Aviso: este texto é informativo e não substitui parecer profissional. Consulte um especialista para análise personalizada.